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Foto do escritorRaquel Cirqueira

Como saber se o Imóvel que quero comprar está Regular?




Introdução

Comprar um imóvel é um dos investimentos mais significativos que uma pessoa pode fazer ao longo da vida. No entanto, antes de fechar o negócio, é crucial verificar a regularidade do imóvel para evitar futuros problemas legais, financeiros ou estruturais.


Um imóvel irregular pode trazer dores de cabeça, como dificuldades para registrar a escritura, impossibilidade de financiar a compra ou até mesmo a perda do imóvel.


Por isso, é fundamental saber como verificar a regularidade de um imóvel antes de tomar qualquer decisão.


1. Verifique a Matrícula do Imóvel

A matrícula do imóvel é o documento mais importante para garantir a regularidade de um imóvel. Ela é como a "certidão de nascimento" do bem e contém o histórico completo desde sua construção, incluindo todas as transações, alterações de propriedade e eventuais ônus. Ao consultar a matrícula, você pode verificar se há dívidas, penhoras, hipotecas ou quaisquer outros gravames que possam impedir a venda ou trazer complicações futuras.


Como verificar:

  • Solicite uma certidão de matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado.

  • Verifique se todas as informações estão corretas e atualizadas, e se não há pendências.


2. Solicite a Certidão de Ônus Reais

A certidão de ônus reais é um documento que informa se há alguma pendência financeira ou restrição jurídica sobre o imóvel. Ela é essencial para garantir que o bem está livre de problemas que possam comprometer sua compra.


Como verificar:

  • Peça a certidão de ônus reais com a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.

  • Confira se há alguma anotação que possa indicar a existência de dívidas, como hipotecas, penhoras ou usufruto.


3. Verifique a Situação Fiscal do Imóvel

A situação fiscal do imóvel é outro aspecto fundamental a ser verificado. Certidões negativas de débitos referentes ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outras taxas municipais indicam se o imóvel está em dia com suas obrigações fiscais.


Como verificar:

  • Solicite junto à prefeitura do município onde o imóvel está localizado uma certidão negativa de débitos.

  • Verifique se todos os impostos, taxas e contribuições estão pagos e se não há dívidas pendentes.


4. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas e de Tributos Federais

Em alguns casos, é necessário verificar se o vendedor do imóvel, especialmente se for uma pessoa jurídica, não possui débitos trabalhistas ou tributários. Dívidas desse tipo podem afetar a regularidade do imóvel, já que, em caso de execução, o imóvel pode ser penhorado para quitar esses débitos.


Como verificar:

  • Solicite uma certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT) e uma certidão negativa de débitos federais junto à Receita Federal e à Justiça do Trabalho.

  • Certifique-se de que não há débitos que possam comprometer a venda do imóvel.


5. Verifique a Regularidade da Construção

Além de verificar a documentação financeira e jurídica, é essencial garantir que a construção do imóvel está regularizada. Isso inclui verificar se a obra tem alvará de construção, habite-se, e se a edificação segue as normas urbanísticas e ambientais.


Como verificar:

  • Consulte a prefeitura local para garantir que a construção possui alvará de construção e certificado de habite-se.

  • Verifique se não há autuações ou irregularidades nas obras, como construções sem licenciamento ou que não respeitam os recuos obrigatórios.


6. Investigue a Situação dos Vendedores

Verificar a idoneidade dos vendedores é tão importante quanto a verificação dos documentos do imóvel. Certifique-se de que os vendedores, sejam pessoas físicas ou jurídicas, não estejam envolvidos em processos judiciais que possam afetar a venda.


Como verificar:

  • Solicite certidões de distribuição cível, criminal e trabalhista dos vendedores.

  • Verifique a situação cadastral na Receita Federal e em órgãos de proteção ao crédito, como o SPC e Serasa.


7. Consulte a Regularidade Ambiental

Se o imóvel estiver localizado em áreas rurais ou em zonas urbanas próximas a áreas de proteção ambiental, é essencial verificar se ele está de acordo com a legislação ambiental. Imóveis irregulares sob o ponto de vista ambiental podem sofrer embargos ou multas, além de dificultar o registro da propriedade.


Como verificar:

  • Consulte o Cadastro Ambiental Rural (CAR) para imóveis rurais e verifique a conformidade com as leis ambientais locais.

  • Certifique-se de que o imóvel não está localizado em áreas de preservação permanente (APP) sem a devida autorização.


8. Documentos e Certidões Necessárias

Para garantir a regularidade de um imóvel, é imprescindível reunir e analisar uma série de documentos e certidões. A seguir, listamos os principais:


  • Certidão de matrícula do imóvel: Para verificar a titularidade e a existência de ônus.

  • Certidão de ônus reais: Para assegurar que não há dívidas que comprometam a venda.

  • Certidão negativa de débitos municipais: Para verificar a quitação de IPTU e outras taxas.

  • Certidão negativa de débitos trabalhistas e federais: Para verificar possíveis dívidas do vendedor.

  • Alvará de construção e habite-se: Para garantir a regularidade da edificação.

  • Certidões pessoais do vendedor: Para verificar a idoneidade e a inexistência de litígios que possam afetar a venda.


9. Auxílio Jurídico

Por mais que seja possível realizar essas verificações por conta própria, contar com a ajuda de profissionais qualificados pode ser decisivo para evitar problemas. Um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário pode orientar sobre a regularidade documental e legal.


Conclusão

Garantir a regularidade do imóvel antes da compra é essencial para proteger seu investimento e evitar problemas futuros. Verificar a documentação, a situação fiscal, jurídica, ambiental e a idoneidade dos vendedores são passos fundamentais para uma transação segura.


Caso este seja o seu caso e você esteja precisando de ajuda, basta clicar no botão de whatsapp que aparece nesta página para ser atendido. Assim, você pode adquirir seu imóvel com tranquilidade e segurança.

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