Segundo o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional, em pesquisa realizada no ano de 2019, cerca de 50% dos imóveis brasileiros apresentam algum tipo de irregularidade. A situação de irregularidade mais frequente é a ausência do nome do morador na matrícula do imóvel (a pessoa não tem nome no registro)1.
Um imóvel com irregularidades registrais pode trazer diversos problemas para seus ocupantes. Essa situação pode gerar prejuízos financeiros significativos ao ocupante do bem.
As irregularidades registrais imobiliárias, no entanto, podem ser sanadas, desde que o interessado busque assistência jurídica de um advogado especializado na área.
Uma casa ou apartamento com propriedade regularizada pode gerar diversos benefícios para seu dono, além de evitar preocupações futuras com os problemas gerados pela situação de irregularidade.
Com isso, a seguir, vamos expor algumas das diversas vantagens de regularizar o registro de seu imóvel.
1 – Aumento do valor de venda
Quando um comprador aceita adquirir um imóvel com irregularidades relacionadas à propriedade registral, este, em regra, tem noção de que a compra do bem pode lhe gerar diversos prejuízos, os quais não existiriam na compra de imóvel regular. Assim, não aceita adquirir o bem pelo mesmo valor que pagaria no caso deste ser regular.
A situação mencionada acima se justifica na medida em que, para que o comprador de um imóvel com vícios registrais não tenha grandes preocupações no futuro, terá gastos adicionais para regularizar o bem por meio de algum dos instrumentos jurídicos de regularização, como, por exemplo, a usucapião judicial.
Além disso, também é necessário destacar que se o vendedor não tiver o nome na matrícula, somente poderá vender sua posse. Isso faz com que o valor do bem seja consideravelmente diminuído, já que o direito de posse não gera as mesmas vantagens jurídicas que o direito de propriedade e, portanto, o comprador da posse não aceitará pagar o mesmo valor que pagaria pela aquisição da propriedade.
2 - Possibilidade de financiamento (e de vender de forma segura!)
Mais de 50% dos brasileiros que querem comprar um imóvel planejam fazer isso por meio de financiamento imobiliário 2.
Em regra, o financiamento de imóveis é garantido por meio de institutos jurídicos que exigem averbação ou registro na matrícula do bem para que tenham garantia contra terceiros. A situação de irregularidade na propriedade registral do bem pode impedir que seja registrada ou averbada a garantia, o que geralmente impossibilita a obtenção de financiamento para compra. Isso faz com que o vendedor tenha dificuldades para alienar o imóvel no mercado.
A título de exemplo do citado acima, é muito comum que operações de financiamento imobiliário sejam garantidas por alienação fiduciária.
Caso o imóvel esteja sendo vendido por pessoa que não tem o nome registrado na matrícula do bem (bem irregular), o comprador não conseguirá obter financiamento. Isso porque, como o vendedor não é o proprietário registral do bem, o cartório não permitirá o registro da alienação fiduciária na matrícula, em razão do princípio da continuidade.
Assim, em regra, caso o bem seja irregular, o vendedor terá de reduzir consideravelmente seu valor de venda, ou não conseguirá vendê-lo, já que o comprador não poderá obter recursos no mercado. Essa situação, portanto, faz com que seja mais difícil vender imóveis irregulares por preço justo.
3 – Facilidade para proteger o bem de invasões na justiça
Quando compradores adquirem imóveis com irregularidades quanto à propriedade registral, somente compram a posse daquele que os vendeu o bem. Assim, só podem ser considerados possuidores e, em caso de invasões do imóvel adquirido, somente poderão se valer de ações possessórias.
Por outro lado, caso tenham adquirido bem cuja propriedade registral esteja regular, e tenham efetivado o registro da escritura de compra e venda na matrícula do bem, os compradores serão considerados proprietários plenos. Com isso, poderão se valer de seu direito de propriedade em juízo, pleiteando a retomada do bem por meio de ação reivindicatória.
Essa situação faz com que seja mais simples defender o bem em juízo, já que dificilmente o invasor da propriedade conseguirá contrapor a alegação do proprietário no sentido de que é o verdadeiro dono do bem.
4 – Evitar que o bem seja executado por dívidas de terceiros
Se a irregularidade do bem comprado consistir no fato de que este não está com matrícula no nome do vendedor, é possível que o bem seja alvo de constrição judicial para pagamento de dívidas do terceiro que está com o nome na matrícula.
Isso porque, quando os credores forem buscar bens em nome do devedor capazes de satisfazer a dívida, encontrarão o nome do inadimplente na matrícula deste.
Dessa forma, mesmo que esse devedor já tenha vendido o bem para terceiros, aqueles que estão cobrando a dívida possivelmente insistirão na execução do imóvel para pagamento da dívida.
Por outro lado, caso o imóvel estivesse regular, os credores, ao efetivarem as pesquisas mencionadas acima, observaram que o imóvel já foi normalmente vendido. Com isso, como o bem não mais faz parte do patrimônio do devedor, em regra, não poderiam pleitear sua constrição para pagamento da dívida.
Assim, por todo o observado acima, é nítido que a regularização registral do imóvel quanto à sua propriedade é essencial não só para permitir que o morador tenha aumento patrimonial relacionado à valorização do bem, mas também para garantir tranquilidade e segurança para o futuro.
E aí, já sabia disso tudo? Comenta aqui embaixo para nós continuarmos nossa conversa!
Fonte:
1 Disponível em: https://veja.abril.com.br/coluna/real-estate/como-o-brasil-virou-destaque-mundial-em-irregularidades-imobiliarias. Acesso em 24/6/2023.
2 Disponível em: https://g1.globo.com/economia/noticia/2022/07/10/quer-comprar-um-imovel-financiado-veja-dicas-e-cuidados.ghtml. Acesso em 24/6/2023.
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